Onze visie op
Over WSW

Onze visie op

Scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-DAEB

Onze visie op scheiding en/of splitsing komt voort uit onze rol als ‘hoeder van de borg’. Bij een administratieve scheiding of bij een verlicht regime blijven de activiteiten, de kasstromen en het bezit in dezelfde entiteit, de corporatie (officieel: Toegelaten Instelling of: TI). Via het Reglement van Deelneming heeft WSW een directe relatie met de TI en door de scheiding of het verlichte regime verandert daar niets aan. 

Bij een juridische splitsing komt WSW in een structureel achtergestelde positie vergeleken met de situatie daarvóór: er blijft namelijk minder dekking achter in de borg. Om de risico’s die hieruit voortvloeien te mitigeren, stelde WSW een richtlijn ‘juridische splitsing’ op (voor administratieve scheidingen of corporaties met een verlicht regime gelden geen aanvullende richtlijnen).

Voortbordurend op deze visie beoordeelt WSW plannen voor scheiding en splitsing alleen in die gevallen waar er mogelijke gevolgen zijn voor de borgbaarheid. Voor administratieve scheiding betekent dit dat WSW de plannen alleen ontvangt en beoordeelt als deze leiden tot een niet levensvatbare DAEB- of niet-DAEB-tak en de AW herstelmaatregelen heeft opgelegd, maar ook in het geval dat de bestaande herstel- of herstructureringsplannen moeten worden aanpast met oog op de scheiding. 

In het geval van een voorgenomen juridische splitsing of hybride scheiding ontvangt WSW de plannen gelijktijdig met de Aw omdat wij de plannen altijd moeten goedkeuren op basis van ons Reglement van Deelneming. 

Lees meer over onze visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-DAEB (22 september 2016).

Kabinetsbrief met afspraken over WSW

Op 17 mei 2016 stuurde de minister voor Wonen en Rijksdienst zijn brief aan de Tweede Kamer over de beperking  van risico’s in het borgstelsel. De brief bevat belangrijke stappen om het borgstelsel verder te versterken, in lijn met de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties (PEW).

Lees hier de reactie van WSW op de kabinetsbrief (18 mei 2016).

Prestatieafspraken

Onder de herziene Woningwet maken corporaties, gemeenten en huurders gezamenlijk prestatieafspraken. De basis voor de prestatieafspraken ligt in het gemeenschappelijk inzicht in de vraag naar woonruimte van de doelgroep in het werkgebied, op basis van gedegen analyses. Hierop baseren gemeenten enerzijds hun woonvisie. Anderzijds maken corporaties vanuit dit inzicht hun eigen beleidsafwegingen, wat leidt tot hun aanbod voor de invulling van de woonvisie. Dit aanbod bespreken zij dan vervolgens met de gemeente en met hun huurders.

Lees meer over onze visie op prestatieafspraken (1 oktober 2015).

Niet-DAEB-investeringen

De herziene Woningwet schrijft voor dat corporaties voor investeringen in niet-DAEB vanaf 1 juli 2015 onder meer een ‘zienswijze’ hierover opvragen bij WSW. Dit geldt voor alle corporaties, dus ook voor hen die geen deelnemer zijn.

De minister voor Wonen en Rijksdienst gebruikt de zienswijze van WSW om inzicht te verkrijgen in de gevolgen van de niet-DAEB-investeringen voor de corporatie en wil daarmee voorkomen dat er maatschappelijk kapitaal (vanuit de DAEB) ‘weglekt’ naar de niet-DAEB. Wij letten er daarom op dat de niet-DAEB investeringen de financiële ratio’s van de corporatie niet verslechteren. De corporatie moet ook blijven voldoen aan de financiële grenswaarden na de niet-DAEB-investering. Ook letten wij erop dat de corporatie de (project)risico’s beheerst. Wanneer op deze punten ons oordeel positief is, geeft WSW in zijn zienswijze de corporatie een positief advies.

Lees meer (27 juli 2015).

Kabinetsbrief over WSW

De Minister voor Wonen en Rijksdienst stuurde op 1 juni een brief aan de Tweede Kamer over het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De brief bevat zijn reactie op de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties (PEW) die over WSW gaan. Bij WSW is draagvlak voor deze brief.

Uitgangspunten voor WSW waren: buiten de deur houden van politieke willekeur, evenwicht in de invloed van belangenhouders, vastlegging van het risicokader, verticaal toezicht (met als mogelijk gevolg administratieve lastenverlichting) en mandatering van de sanering aan WSW.

WSW ziet veel van deze uitgangspunten terug in de brief. Op het punt van balans tussen de belangenhouders is door het publiekrechtelijk toezicht op WSW de invloed van de achtervangers toegenomen.

Lees meer (1 juni 2015).

Waardering vastgoed op marktwaarde

In de herziene Woningswet staat een bepaling dat corporaties bij de waardering van hun vastgoed moeten uitgaan van het begrip marktwaarde in verhuurde staat. WSW formuleerde zijn visie op de risico's en het gebruik van waarderingen gegeven deze wettelijke keuze.

Corporaties voeren het beheer over het maatschappelijk gebonden vermogen dat ligt besloten in hun vastgoedportefeuille. De omvang van het beheerd maatschappelijk vermogen komt tot uitdrukking in de marktwaarde van het bezit.

Lees hier de visie van WSW op marktwaarde (27 april 2015).

Herziene Woningwet

In de herziene Woningwet staat een bepaling dat woningcorporaties hun DAEB en niet-DAEB activiteiten moeten scheiden en/of splitsen. Met deze visie wil WSW het keuzeproces bij de corporaties ondersteunen. Vanuit zijn verantwoordelijkheid voor het borgstelsel hanteert WSW als uitgangspunt bij de implementatie van de herziene Woningwet in de risicorichtlijnen en -beoordelingskaders dat deze niet mag leiden tot:

  1. Een toename van de risico’s in het borgstelsel en de totale borg.
  2. (Risico op) vermindering van de waarde (kasstromen en onderpand) onder de totale borg (sector).

Lees hier de complete visie van WSW op de herziene Woningwet (27 april 2015).

Toezicht volgens beproefd concept

Financieel toezicht op corporaties dient naar de mening van WSW plaats te vinden volgens een beproefd concept dat beleid, uitvoering en toezicht van elkaar scheidt. WSW pleit er daarnaast voor dat de toekomstige financiële toezichthouder beter gebruik maakt van het werk dat WSW nu al verricht in zijn hoedanigheid als ‘hoeder van de borg’.

Dit voorkomt onnodige ‘dubbelingen’ in de activiteiten van WSW gericht op de beheersing van de risico’s. Een laatste aspect betreft de steun van WSW voor de scheiding van het volkshuisvestelijk en financieel toezicht. Toepassing van het zgn. “twin peaks”-model voorkomt eenzijdige aandacht op  de financiële of op de volkshuisvestelijke prestaties van corporaties.

Lees hier de complete visie op toezicht. (23 oktober 2014)

Aflossingsplicht leningen DAEB aan niet-DAEB

In de concept-Novelle is een aflossingsplicht opgenomen voor de leningen van de Daeb aan de niet-Daeb, na de administratieve of juridische scheiding. De aflossingsplicht is niet nodig vanuit Europese staatssteunregels. Deze aflossingsplicht leidt tot weglek van kapitaal vanuit de corporaties naar de financiers en dus tot minder investeringsmogelijkheden en ten slotte ook tot slechtere volkshuisvestelijke prestaties.

De aflossingsplicht  heeft ook negatieve consequenties voor de duurzaamheid van het business model van corporaties. Een andere negatieve consequentie is dat de voorgestelde aflossingsplicht leidt tot hogere risico’s voor WSW, denk aan hogere rentepercentages en eventuele contractuele verplichtingen bij commerciële financiering.  Al deze argumenten brengen WSW ertoe zich in bijgaande visie uit te spreken tegen de aflossingsplicht.

Lees meer over de visie van WSW op de aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-Daeb (22 september 2014).

Waardering vastgoed

Het financiële risicobeoordelingskader van WSW (de vijf ratio’s) kent een evenwichtige opbouw met nadruk op feiten in plaats van waarderingen. WSW beoordeelt zowel de korte als de lange termijn kasstromen, als ook de waarde van het onderpand. In deze visie op de waardering van vastgoed bepleit WSW hantering van de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag bij de jaarrekening.

Lees meer over waardering vastgoed (17 september 2014).