Nieuwsbericht
Media

WSW-onderzoek ziet grenzen aan investeren in verduurzaming bij corporaties

dinsdag 2 oktober 2018

Geactualiseerd onderzoek van Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toont aan dat er grenzen zijn aan investeren in duurzaamheid bij corporaties. Wanneer zij hun DAEB-bezit in 2030 naar gemiddeld energielabel A willen brengen is dat niet haalbaar.

Dit scenario leidt tot een toename van de investeringsdruk, maar ook tot meer financiële en bedrijfsrisico’s bij corporaties. Ook is in dit scenario geen rekening gehouden met nieuwbouw buiten de huidige corporatieplannen. En ten slotte verschilt de haalbaarheid van de benodigde investeringen sterk per regio.

Op niveau van het borgstelsel zijn beperkte extra investeringen in duurzaamheid nog net mogelijk. Maar ook hier nemen de financiële risico’s toe, wat betekent dat de kans op nieuwe verliezen in het stelsel groeit. In een uiterste geval zou dat ook consequenties kunnen hebben voor de positie van de achtervangers in het stelsel (Rijk en gemeenten).

 

Berekeningen

Uit onze berekeningen op basis van prognosecijfers die corporaties zelf bij WSW aanleverden blijkt dat er in de komende vijf jaar € 6,9 miljard aan extra investeringen nodig zijn om het totale DAEB-bezit van alle corporaties in Nederland in 2030 op gemiddeld energielabel A te brengen. Op sectorniveau kunnen corporaties dat bedrag lenen om de benodigde investeringen te doen. In dat geval blijft het risicoprofiel van de sector nog binnen de afspraken die WSW maakte met de achtervangers (Rijk en gemeenten via de VNG) over hun risicobereidheid bij het borgstelsel.

 

Meer risico’s borgstelsel         

Maar nadat corporaties de € 6,9 miljard aan duurzaamheidsinvesteringen hebben gefinancierd daalt hun rating en stijgt hun risicoprofiel. Dat vergroot de kans op financiële problemen in het borgstelsel en daarom is er meer kapitaal nodig om dit hogere risicoprofiel in het stelsel te kunnen dragen. Op basis van deze extra € 6,9 miljard aan investeringen is het inbaar risicokaptaal ook na deze investeringen nog groter dan het vereist kapitaal. Dit is niet langer het geval wanneer corporaties bijvoorbeeld versneld meer gaan investeren in duurzaamheid.

Grotere investeringsdruk

De extra inspanningen voor duurzaamheid leiden tezamen met alle andere activiteiten van corporaties tot een vergroting van de investeringsdruk en tot een beperking van hun financiële slagkracht. Uit onze berekeningen blijkt dat 55 corporaties (goed voor 18,1% van het totale DAEB-bezit) deze extra uitgaven vanuit hun financiële situatie niet volledig kunnen realiseren in de komende 5 jaar. Anders gezegd: ruim 27% van alle duurzaamheidsinvesteringen (totaal € 1,9 miljard) ligt bij corporaties die daarvoor geen of onvoldoende ruimte hebben.

Hiervan hebben 27 corporaties in de huidige situatie zonder aanvullende investeringen in duurzaamheid al een zwakke financiële positie (één of meerdere overschrijdingen op de financiële ratio’s). Daarnaast is in het doorgerekende scenario nog geen rekening gehouden met de ambities op het gebied van nieuwbouw, wat de mogelijkheden tot investeren in duurzaamheid verder beperkt.

Meer bedrijfsrisico’s

Investeringen in duurzaamheid leiden bij individuele corporaties ook tot grotere bedrijfsrisico’s. De investeringsopgave om te komen tot gemiddeld label A betekent een aanzienlijke toename van de investeringen voor corporaties. Maar niet alle corporaties zijn daar qua organisatie en capaciteit voldoende voor toegerust. Daarom zien wij bij een grotere transitieopgave een grotere onzekerheid of die ook kan worden gerealiseerd met potentieel negatieve consequenties voor de inkomsten van corporaties (kasstromen).

Wanneer we rekening houden met mogelijke beperkingen op basis van deze bedrijfsmatige risico’s dan ligt zelfs 37% van alle duurzaamheidsinvesteringen (totaal € 2,5 miljard) bij corporaties waarbij dit niet volledig haalbaar is.

Dit betekent concreet dat de gezamenlijke ambitie om het totale DAEB-bezit van alle corporaties in 2030 gemiddeld op label A te krijgen financieel gezien niet haalbaar is.

 

Regionale verschillen

Net als in februari valt op dat de grote investeringsopgave in duurzaamheid ligt in de woningmarktregio’s Metropool Amsterdam en Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam. In deze gebieden zien we ook een concentratie van corporaties met een beperkte financiële positie. Deze regio’s kennen een grote concentratie corporaties die WSW kenmerkt als bijzonder beheer (risicoklasse ‘rood’) die zich met name richt op financieel herstel. Hetzelfde geldt voor de woningmarktregio Zuid Limburg.

Lees hier ons volledige onderzoeksrapport met bijlage en verantwoording.