Bij onderlinge transacties tussen deelnemers is het gebruikelijk om door middel van activa/passiva-transacties tot overdracht komen. Dit betekent dat overdracht van door WSW geborgde geldleningen plaatsvindt. WSW werkt hieraan mee, maar stelt wel een aantal voorwaarden die invloed hebben op het proces. In dit bericht leggen wij dat uit.
Taakoverdracht
Bij overdracht van geldleningen zijn de volgende zaken van belang:
- Achtervangsystematiek heeft impact op proces. Wanneer geldleningen vanuit de oude achtervangsystematiek worden overgedragen (die geldleningen zijn dan aangegaan voor 1 augustus 2021) en wanneer sprake is van contractsoverneming, dan zal de betreffende achtervanggemeente mee moeten werken aan contractsoverneming middels ondertekening van de akte van contractsoverneming. Het is denkbaar om met alleen recente geldleningen (van na 1 augustus 2021) te werken in de overdracht, mits er geen posities ontstaan met een lage dekking aan activawaarde en deze geldleningen in voldoende mate aanwezig zijn bij de overdragende deelnemer. In dat geval is geen medewerking van de gemeente nodig in het proces van de transactie.
- Scheefheid achtervang ongewenst. WSW beoordeelt of sprake is van impact op de redelijkheid van de verdeling van de achtervang over gemeenten bij de overdragende corporatie. Dit is vooral relevant wanneer deelnemers zich bij de transactie in materiële zin terugtrekken uit een bepaalde gemeente. Dit zou ertoe kunnen leiden dat er geborgde geldleningen achter zouden blijven, hetgeen ongewenst is. WSW verwacht dat de deelnemers bij de selectie van geldleningen hier rekening mee houden.
- Alleen borging voor DAEB. WSW kan alleen meewerken aan financiering van DAEB-activiteiten. Het is van belang dat bij overdracht van niet-DAEB-activa deze activa niet zijn gekoppeld aan WSW geborgde geldleningen. Hiervoor is alternatieve financiering van belang, waarbij dit meestal wordt voldaan door een gedeelte met liquide middelen te verrekenen die worden gegenereerd vanuit de niet-DAEB-tak van de deelnemer of door het afsluiten van ongeborgde financiering.
- Herstructurering leningen is afzonderlijk proces. Het kan voorkomen dat herstructurering van geldleningen gewenst is. In beginsel staat herstructurering los van de transactie en vereist dit afzonderlijk goedkeuring van WSW. WSW gaat er bij de selectie van geldleningen vanuit dat geldleningen geheel overgaan. Mocht er vanuit het risico een wens zijn om een geselecteerde geldlening te herstructureren, dan is het meest logisch dat de overnemende deelnemer dit na de transactie in overleg met WSW effectueert. Bij verzoeken om herstructurering is het van belang hiervoor voorafgaand aan de juridische uitwerking nader in gesprek te treden met WSW. In sommige gevallen is het noodzakelijk voor de overdragende deelnemer om geborgde geldlening(en) eerst op te knippen om deze passend te maken voor de transactie, daarbij is het toegestaan dat een leningdeel achterblijft bij de overdragende deelnemer.
- Afstemming met Belastingdienst over vrijstelling. WSW richt zich bij de activa/passiva-transacties op de juridisch juiste handelwijze voor de overdracht van geborgde leningen. WSW draagt daarbij geen enkele verantwoordelijkheid voor een geldige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Het is aan de overnemende deelnemer om hierover zekerheid te verkrijgen.
Juridische uitwerking en documentatie
Bij een activa/passiva-transactie is de juridische uitwerking voor WSW zeer van belang omdat de garantiestructuur in tact moet blijven.
Dit leidt in de meeste gevallen tot contractsoverneming gevolgd door objectieve novatie van geldleningen hetgeen op een specifieke wijze wordt afgestemd op de levering van het vastgoed. Nadere informatie hierover treft u in de hierbij opgenomen notitie. Daarnaast stelde WSW modeldocumentatie op die u als basis kunt gebruiken voor de contractuele uitwerking. Wij adviseren u daarbij om een transactienotaris/advocaat aan te wijzen die zorg draagt voor zowel de overdracht van de activa als de overdracht van de passiva en tijdig met WSW in overleg te treden. Wij vragen u rekening te houden met een doorlooptijd van ten minste 6 weken. Houdt u er rekening mee dat de genoemde doorlooptijd de doorlooptijd bij WSW betreft. Deze doorlooptijd staat los van doorlooptijden bij andere betrokken partijen, zoals bijvoorbeeld de Belastingdienst, financiers en gemeenten. Die doorlooptijd kan (veel) langer zijn.
Contact met WSW
Wanneer u vragen heeft over het proces van activa/passiva-transacties of voornemens bent om tot een activa/passiva-transactie te komen, neemt u dan tijdig contact op met uw accountmanager. Het heeft daarbij de voorkeur dat de betrokken partijen dit vanuit een gezamenlijkheid doen.