Eisen kredietwaardigheid

De kredietwaardigheidseisen bestaan uit eisen rond kasstroom, onderpand en de organisatie.

Bij kredietwaardigheid gaat het om de ruimte (het faciliteringsvolume) die het WSW beschikbaar wil stellen aan corporaties om, met onze borging, externe financiering te kunnen aantrekken. De kredietwaardigheid van een corporatie wordt uitgedrukt in een monitorprofiel. Of een corporatie kredietwaardig is of niet, hangt onder meer af van:

Financiële positie
Bij het bepalen van de kredietwaardigheid zijn vooral de toekomstige kasstromen belangrijk.

2% aflossingsfictie
De kasstromen moeten na de 2% aflossingsfictie positief zijn. Uitgangspunt is dat elke corporatie op de lange termijn moet voldoen aan de aflossingsfictie van 2%. Wij hanteren deze fictie om te waarborgen dat een corporatie in staat is haar leningenportefeuille binnen 50 jaar af te lossen met de gegenereerde operationele kasstromen.

Debt service coverage ratio (DSCR)
Ook beoordelen we de aflossingsruimte binnen kasstromen met behulp van de debt service coverage ratio (DSCR): een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. De DSCR op basis van de 2% aflossingsfictie is hoger dan die op grond van werkelijke aflossingen, omdat wordt uitgegaan van terugbetaling over 50 jaar. Dit in plaats van de kortere terugbetaaltermijn bij werkelijke afloop van leningen.

Interest coverage ratio (ICR)
Het WSW hanteert de interest coverage ratio om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Voor financiers is de ICR, samen met de DSCR, een belangrijke indicatie van een financieel gezonde exploitatie van huurwoningen. Een ICR lager dan 1,3 geeft het WSW een signaal dat een corporatie bij een slechtweerscenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen.

Marktanalyses
Het WSW beoordeelt ook de marktomstandigheden waarin zijn deelnemers opereren.

Stagnerende verkopen
We zien momenteel dat corporaties geplande verkopen vaak niet kunnen realiseren. Hierdoor is het vaak moeilijk om intern financiering te vinden voor investeringen. Als huizen langer te koop staan heeft dit ook gevolgen voor de waardeontwikkeling van het woningbestand van een corporatie. Het zet de huizenprijzen onder druk. Het is belangrijk dat het ingezette onderpand voldoende waard is en blijft. Deze onderpandwaarde wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde.

Meer externe financiering
Door de afnemende interne financieringsmogelijkheden zijn corporaties steeds meer aangewezen op externe geldverschaffers. Dit brengt extra rente- en aflossingsverplichtingen met zich mee, en ook het gemiddelde schuldrestant per woning neemt toe.

Organisatierisico’s
Incidenten hebben aangetoond: de manier waarop corporaties georganiseerd zijn en bestuurd worden vertelt veel over de mate waarin zij hun doelstellingen kunnen realiseren en hun risico’s beheersen.

Kasstroommodel
De invoering van het kasstroommodel heeft het WSW een nog beter inzicht gegeven in hoe corporaties hun activiteiten beheersen. Corporaties die bijvoorbeeld bij de vaststelling van kasstromen gebruikmaken van scenarioanalyses tonen hiermee aan rekening te houden met op het oog minder waarschijnlijke omstandigheden. Zij zijn hierdoor beter voorbereid als activiteiten anders verlopen dan gepland.

Corporate governance
Een goede governancestructuur draagt bij aan positieve waardering van een organisatie.

Risicomonitoring
Risicomonitoring wordt onderverdeeld in:

• het bepalen van de kredietwaardigheid van een corporatie;
• de financierbaarheid van de investeringen: past de investering binnen de borgbare activiteiten;
• het bepalen van de waarde van het onderpand.

Toetsen
Het WSW toetst de kredietwaardigheid van de corporaties.

Kredietwaardigheidsverklaring
Een deelnemer die voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid krijgt van het WSW een kredietwaardigheidsverklaring. Daarmee kan die corporatie bij geldverstrekkers aantonen dat ze in aanmerking komt voor borgstelling door het WSW. Ook kan ze hiermee gemeenten informeren over de beoordeling door het WSW.