Vraag en antwoord
Het WSW ontvangt soms vragen over de borgbaarheid van activiteiten, of vragen rondom de borgstelling van het WSW in het algemeen. Hieronder gaat het WSW dieper in op deze vragen. Onverkort gelden uiteraard de beleidsregels van het WSW en de toelichting op de lijst met borgbare activiteiten, zoals vastgesteld door het Ministerie van BZK. Onderstaande is een extra uiteg.
1.Is een WKO (warmte/koude opslag) buiten de TI wel of niet borgbaar?
Het is een vereiste dat een WKO juridisch en economisch bij de t.i. berust. Met andere woorden het volledig eigendom. Hierop is geen uitzondering mogelijk. Naar rato van de inkomsten uit geleverde energie aan DAEB en niet-DAEB bezit is borging mogelijk voor het DAEB deel. Vanuit bouw- en/of beheertechnisch en/of juridisch oogpunt is een WKO onderdeel van en onlosmakelijk verbonden met het DAEB bezit.
2.Is een WKO boven de grens van € 664,66 wel of niet borgbaar?
Een WKO is eigenlijk een techniek die gedeeltelijk in de woning en gedeeltelijk buiten de woning (pomp e.d.) plaatsvindt. Een WKO, dat voldoet aan de algemene eisen van borgbaarheid, wordt voor de bepaling van de kale huurprijs van de woning ten behoeve van toetsing op borgbaarheid buiten beschouwing gelaten. Voor de installatie gelden de criteria (zie vraag 2) die zijn opgesomd in de toelichting.
3.Is een WKO in een VOF borgbaar als deze VOF alleen bestaat uit corporaties die bij het WSW zijn aangesloten?
Ja, omdat juridisch door de VOF constructie heen wordt gekeken naar de deelnemende corporaties. De deelnemende corporaties zijn verplicht elk voor hun gedeelte van het eigendom van de WKO in onderpand te geven aan het WSW.
4.Is de interim staatssteunregeling ook van toepassing op kleine corporaties met minder dan € 40 miljoen omzet?
In eerdere concept-regelingen van de tijdelijke regeling werd de suggestie gewekt dat voor de nog te regelen administratieve scheiding een uitzondering zou gelden voor corporaties met minder dan € 40 miljoen omzet. Een dergelijke uitzondering is te vinden in de mededingingswet. Inmiddels is in de memorie van toelichting van de herzieningswet expliciet gesteld dat er geen uitzonderingen zullen gelden voor kleine corporaties. De minister beroept zich op het EC-besluit waarin ook geen uitzondering is opgenomen.
5.Controleert het WSW op staatssteun?
Op dit moment wordt onderzocht wat en hoe het WSW precies gaat controleren. Centraal gegeven is wel de bestuursverklaring waarmee de bestuurder er voor in staat dat geborgde financiering wordt aangewend op de wijze zoals verwoord in de door het WSW geaccepteerde prognose. Het anders handelen kan verregaande consequenties hebben, zoals een boete, wegvallen van FV, aanwijzingen door de Minister, en/of bestuursaansprakelijkheid als het niet-conform verklaring handelen leidt tot schade voor de deelnemer en/of het WSW.
6.Hoe zit het met herfinanciering?
De WSW portefeuille mag worden gealloceerd aan de DAEB-activiteiten. Dit betekent dat in beginsel alle leningen die vóór 1 januari 2011 zijn geborgd kunnen worden geherfinancierd. Een uitzondering geldt voor deelnemers die meer dan 50% WOZ-waarde van hun bezit (of datgene wat ze in onderpand hebben gegeven) hebben beleend. Hiervoor zal maatwerk gelden. De wijze waarop zal worden afgestemd met de achtervangers.
Het feit dat de WSW-portefeuille wordt gealloceerd aan de DAEB-activiteiten, betekent niet automatisch dat het WSW het niet-DAEB onderpand vrijgeeft. Verzoeken tot teruggave onderpand in verband met verzoeken om een commerciële financiering aan te gaan, moeten worden voorgelegd aan het WSW. Daarbij zal het WSW bekijken wat het effect van de vrijgave van onderpand is op de kredietwaardigheid van de deelnemer en het totale portefeuille risico. Hierover zal nader beleid worden gemaakt.
7. Is het mogelijk om woningen die bij eerste verhuur net boven de DAEB-grens uitkomen een jaar later (door geen huurverhoging toe te passen) alsnog onder de DAEB-sfeer te brengen? Dus van niet-DAEB naar DAEB?
Ja, dit is toegestaan onder de voorwaarde dat deze niet-daeb woning tegen marktwaarde wordt gekocht en deze woning vervolgens onder de huurliberalisatiegrens wordt verhuurd. Op een andere wijze is het niet toegestaan.
De tijdelijke regeling omschrijft in artikel 2 sub b dat onder DAEB valt:
‘het doen bouwen en verwerven van voor permanent verblijf bedoelde te verhuren woongelegen-heden met een huurprijs die bij aanvang van de bewoning niet hoger zal zijn dan het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden, alsmede het bezwaren, verhuren, vervreemden en doen slopen van haar zodanige woongelegenheden en aanhorigheden, daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en overdragen van de economische eigendom daarvan’
FAQ aanvulling over bestedingdoelen
8. Een project dat over een paar jaar, bijvoorbeeld in 2015, gerealiseerd gaat worden tegen een kale huurprijs per maand dat hoger is dan € 664,66, bijvoorbeeld € 700. Wordt daar nu rekening mee gehouden door een indexatie toe te passen?
Nee, de Interimregeling (artikel 2) geeft aan dat bij aanvang van de verhuring de (huidige) liberalisatiegrens voor de kale huurprijs leidend is. Bij borging van toekomstige projecten die meer dan een jaar in het verschiet liggen, veronderstelt het WSW daarom dat de woningcorporatie bij oplevering zich conformeert aan de dan vigerende huurliberalisatiegrens.
9. Speelt de afstand tussen een huurwoning en een losse verhuring van een parkeervoorziening ook een rol voor de borgbaarheid?
Nee, de afstand speelt geen enkele rol.
10. Telt een parkeervoorziening mee voor de toetsingshuur van € 664,66 in het geval dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats kan worden opgezegd, terwijl de huurder de huurovereenkomst van de woning niet heeft beëindigd?
Ja, als bij aanvang bewoning van de huurwoning sprake was van verplicht meehuren van de parkeervoorziening.
Deze situatie komt voor, bijvoorbeeld wanneer de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst nog vitaal is en in bezit is van een auto. Op latere leeftijd rijden/bezitten mensen vaak geen auto meer. Zij willen dan de huurovereenkomst van de parkeerplaats beëindigen, terwijl ze de huurovereenkomst van hun woning niet beëindigen.
11. Als een parkeervoorziening die los wordt verhuurd, overgaat van een daeb-huurder naar een niet-daeb huurder is de parkeervoorziening dan ook niet-daeb?Ja, want een los verhuurde parkeervoorziening volgt de ‘kleur’ van het hoofdverblijf.
12. Moet een wijkservicecentrum voor honderd procent bestaan uit borgbare functies om voor financiering met WSW-borgstelling in aanmerking te komen?
Nee, de investeringen in een wijkservicecentrum (*), bedoeld voor vastgoedfuncties die als daeb zijn aangemerkt, kunnen met geborgd geld worden gefinancierd. De investeringen voor overige vastgoedfuncties (niet-daeb) moeten met eigen geld of commercieel worden gefinancierd. Het juridisch afsplitsen van beide soorten vastgoedfuncties is van cruciaal belang als tegelijkertijd sprake is van sociale en commerciële financiering.
*) Ook andere benamingen komen voor, het gaat om de feitelijke vastgoedfuncties