Parameters en toelichting

Het WSW hanteert uniforme parameters voor de WSW-bedrijfswaarde. Dit geldt voor enkele parameters die algemeen van aard zijn en dus niet zijn te beïnvloeden door de afzonderlijke deelnemer. Het disconteringspercentage wordt eveneens uniform toegepast. Deze parameters worden periodiek (jaarlijks) herijkt en vastgesteld.

Afgesproken is dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) advies geeft aan het WSW over de hoogte van de algemene parameters voor het komende jaar. Bij de vaststelling houdt het WSW rekening gehouden met het advies van het CFV, en de inzichten van de achtervangers, deelnemersraad en Aedes.

Achtergrond
De beoordeling van het WSW vindt plaats op basis van kasstromen en onderpandswaarde op basis van de WOZ-waarde. Een deelnemer kan een beroep doen op het CFV als het WSW hem niet langer kredietwaardig acht. Het WSW verwijst een WSW-deelnemer naar het CFV als deze een tekort aan solvabiliteit heeft volgens de WSW-bedrijfswaardeberekening. De bedrijfswaarde (en de parameters) kunnen ook een rol spelen voor de waardebepaling als er sprake is van zorgvastgoed. Verder wordt de som van de langlopende leningen specifiek getoetst aan de WSW-bedrijfswaarde.

Bekendmaking parameters
Jaarlijks worden in augustus de algemene parameters bekend gemaakt.

Toepassing
Jaarlijks stelt de directie de algemene parameters vast voor de WSW-bedrijfswaarde.
De uniforme algemene WSW-parameters:

De laatst (herziene) parameters zijn per 1 juli 2011 vastgesteld.
Parameterpercentages ten behoeve van:

• verslagjaar 2011
• investeringen in 2012 e.v.
• registratie.

In augustus 2011 heeft de directie besloten de algemene parameters voor de WSW-bedrijfswaardeberekening als volgt vast te stellen.

Stijgingsindex
- jaarlijkse huurstijging 1 juli
- voor jaar 1-5: corporatiebeleid
- vanaf jaar 6: 2%

overige variabele lasten en onderhoud
- voor jaar 1-5: corporatiebeleid
- vanaf jaar 6: 3%

Discontering
- disconteringspercentage: 5,25%

Wanneer welke parameters?
Deze parameters gelden voor de balans per 31/12 in hetzelfde jaar waarin de parameters gepubliceerd zijn. Dit is dus met terugwerkende kracht. Daarnaast gelden deze parameters bij registratie en voor investeringen die aangeboden worden als nieuw onderpand in het komende verslagjaar. Dat is het jaar nadat de parameters zijn vastgesteld.

Bestendige gedragslijn en voorzichtigheid
Omdat het bij de WSW-bedrijfswaarde vaak gaat over zeer lange perioden, moeten er goede argumenten zijn om verschillende percentages te hanteren voor de korte en lange termijn. Want dat kan een schijn van nauwkeurigheid suggereren die er niet hoeft te zijn. De lange termijn inflatie geldt als vertrekpunt voor de diverse algemene parameters. Bij het vaststellen van de lange termijn inflatie gaat het WSW uit van externe bronnen. Het WSW gebruikt daarom de economische parameters van Ortec Finance als onderlegger. In dit verband zijn met name de bespiegelingen die betrekking hebben op de lange termijn het meest van belang.

Inflatiepercentage
De lange termijn inflatie zelf is geen parameter, maar bepaalt grotendeels wel de hoogte van de diverse hierna volgende parameters. Het WSW gaat bij de bepaling van het inflatiepercentage uit van het beleid van de Europese Centrale Bank.

De ECB voert haar monetaire politiek, afgestemd om de inflatie in de eurozone op of beneden de 2% te krijgen en te houden. Dit houdt in dat wordt uitgegaan van een evenwichtsinflatie van 2% vanaf het zesde jaar.

Disconteringsvoet
Bij het vaststellen van de disconteringsvoet hebben verschillende factoren een rol gespeeld. Deze factoren zijn: algemene inflatie (2%), reële rente tienjaars-staatsleningen (2,5%), een algemene spread voor de corporaties (0,50%) en een kostentoeslag van 0,25% die voortvloeit uit de overige financieringskosten.

De disconteringsvoet bepaalt welk minimaal rendement vereist is voor het aangaan van nieuwe projecten. Belangrijk aspect daarbij is dat de sector met overwegend vreemd vermogen is gefinancierd. De verschuldigde rente zal op lange termijn betaald moeten kunnen worden. Daarom acht het WSW de financieringsrente een belangrijke factor voor de hoogte van de disconteringsvoet.

Huurstijgingspercentages, overige variabele lastenstijgingspercentages en onderhoud
Voor het hanteren van stijgingspercentages voor de huren en overige variabele lasten maakt het WSW onderscheid voor de korte en lange termijn. “Onder de beheerkosten (overige exploitatie-uitgaven) wordt verstaan alle bedrijfsuitgaven behalve rente en onderhoud. De belastinguitgaven zijn geen bedrijfsuitgaven en maken geen onderdeel uit van de WSW-bedrijfswaarde.” Voor bovenstaande posten gaat het WSW daarom voor de eerste periode van vijf jaar uit van de cijfers van de corporatie. Het beleid van de corporatie volgen vanaf prognosejaar zes is niet langer zinvol, omdat de onzekerheid van de cijfers daarvoor te groot wordt. Vanaf het zesde prognosejaar geldt voor het WSW de verwachte lange termijn inflatie als stijging voor huren.

Hetzelfde geldt voor de stijging van de overige variabele lasten en onderhoud met dit verschil dat de lastenstijging de lange termijn inflatie moet zijn plus 1%. De looncomponent is voor zowel de overige variabele lasten als het onderhoud groot. De ervaringscijfers leren (CPB, Ortec) dat de stijging van de contractlonen structureel gezien 1% boven inflatie ligt.